غالبًا ما تكون عقود بيع وشراء المنزل معقدة وكثيرة البنود. هناك نقاط قانونية مهمة يجب مراعاتها عند شراء عقار.
حيث تعتبر عملية البيع المسبق للمبنى من المسائل القانونية التي دائمًا ما تنطوي على بعض التعقيدات ؛ لأن المعاملة ليست خارجية بالكامل بعد وقد تكون هذه المشكلة مصدر العديد من المشاكل في المستقبل. اتبع وصف شرح محامي مكتب المعين للمحاماة باعتباره افضل مكتب محامي في الرياض وكافة مناطق المملكة.
حاولنا أن نشرح بإيجاز النقاط القانونية لشراء منزل في 11 حالة:
1- يجب أن يكون للعقار مستند :
تأكد من التحقق مما إذا كان المنزل الذي ستشتريه به وثيقة رسمية أم لا؟
تكمن المشكلة في أنه في بعض المناطق ، مثل مدن شمال البلاد ، يوجد مستند أصلي لقطعة أرض كبيرة ، ثم يتم تقسيمها إلى أجزاء أصغر.
لكن لا توجد وثيقة رسمية لتلك القطع الصغيرة. يتم نقل هذه الأجزاء بموجب إقرارات خطية عادية أو توكيل رسمي.
ومع ذلك ، يعترف كاتب العدل فقط بالشخص الذي تم تسجيل الملكية باسمه ، أو الذي تم نقل الملكية إليه ويتم تسجيل النقل في السجل العقاري ، بصفته المالك.
لذلك في المعاملات التي لا تحتوي فيها الممتلكات على صك أو وجود صك أحد الوالدين للأرض بأكملها ، يكون احتمال حدوث مشكلة مرتفعًا للغاية.
وعندما تظهر مشكلة ، عليك رفع دعوى قضائية لإثبات الملكية حتى تحصل على حقوقك.
2- التأكيد على ملكية البائع:
تأكد من التحقق من أن الشخص الذي ينوي بيع العقار لك لديه السلطة القانونية لتداول العقار.
يمكن لأي شخص بيع العقار لك الذي يمتلك العقار أو لديه توكيل رسمي لبيع العقار نيابة عن المالك.
لذلك ، يجب عليك التحقق من مستند الخاصية. إذا لم يكن هناك مستند رسمي باسم البائع ، فتحقق من الإفادة الخطية التي تحتوي على اسم البائع والتي تشير إلى ملكيته.
حاول التحقق من كل المعلومات. قد يكون للمالك تشابه اسمي مع شخص ما.
لذلك لا تكتفي بالاسم واللقب. تأكد من طلب مستندات تعريف البائع ومطابقة تفاصيله مع المستندات.
3- تحقق مما إذا كان للبائع الحق في البيع أم لا:
إذا كان شخص ما ينوي بيع العقار نيابة عن المالك ، فتأكد من مراجعة التوكيل الرسمي الخاص به.
طابق بياناته مع التفاصيل المكتوبة في التوكيل.
يجب أن يكون التوكيل الرسمي للمحامي رسميًا ، أي يجب أن يتم إعداده في مكتب كاتب العدل. تحقق أيضًا من أن المحامي يتمتع بالصلاحيات التالية:
خيار لبيع الممتلكات التي تريدها.
خيار استلام سعر أو سعر المعاملة.
خيار لتعيين وثيقة رسمية باسمك.
4- مطابقة المواصفات المكتوبة في الوثيقة مع العقارات :
تأكد من طلب وثائق هوية البائع ومطابقة تفاصيله مع تفاصيل المالك في المستند أو الإفادة الخطية.
إذا كان لدى البائع توكيل رسمي للبيع من المالك ، فتأكد من التحقق من مستندات هويته ومطابقة تفاصيله مع التفاصيل المكتوبة في التوكيل. في هذه الحالة ، تأكد من التحقق من حدود السلطة.
لاحظ أنه إذا كان الشخص الذي تتعامل معه لا يمتلك العقار أو ليس لديه توكيل رسمي ساري المفعول من المالك ، فليس له أو لديها أي سلطة على العقار.
لذلك ، تعتبر الصفقة متطفلاً ويجوز للمالك الحقيقي الموافقة على المعاملة أو رفضها.
5- عدم رهن المنزل:
في ظل المناخ الاقتصادي الحالي ، يقترض الكثير من الناس الأموال من البنوك لشراء منزل.
عادة ما يكون الرهن العقاري مرهونا للبنك. يمكن شراء وبيع العقار المرهون من قبل البنك ، لكن لا يمكن إعداد وثيقة رسمية باسم المشتري.
في الواقع ، لا يمكن نقل الملكية رسميًا إلى شخص آخر حتى يتم سداد ديون البنك ودفع الرهن العقاري.
إن سداد ديون البنك هو في الأساس مسؤولية البائع. لكن يمكن للطرفين الاتفاق على أن يدفع المشتري ديون البائع للبنك بدلاً من جزء من سعر المعاملة.
حتى لا يكون لديك مشاكل في هذا الصدد ، استفسر عن حالة المستند من الموثقين.
لمزيد من المعلومات ، أوصي بأن تقرأ عن شراء وبيع العقارات في بنك الرهن العقاري .
6- الحجز من قبل المحكمة:
من نصائح شراء منزل التأكد من أنه ليس قيد الاعتقال.
القبض أو الاستيلاء على الممتلكات ، أي سلطة قضائية لأسباب قانونية ، تصدر أمرًا بمنع التحويلات المالية.
وبهذه الطريقة ، على الرغم من أن الشخص لا يزال يعتبر مالكًا للعقار ، فإنه محروم من الحق في نقل الملكية.
شراء وبيع الممتلكات المحتجزة محظور قانونًا وباطلاً .
هذا يعني أن البائع ليس لديه الحق في نقل الملكية والمشتري لا يصبح مالك العقار.
لذلك ، في حالة إجراء معاملة ، تكون هذه المعاملة باطلة.
من وجهة نظر جنائية ، يعتبر بيع وشراء هذه الممتلكات جريمة ، فإن أي شخص يتدخل أو يصادر عن علم أشياء استولت عليها السلطات المختصة دون إذن ، وهو ما يتعارض مع الحجز ، يعاقب بالحبس من ثلاثة أشهر إلى سنة واحدة .
هناك طريقتان لمعرفة ما إذا كانت الممتلكات قيد الحجز:
تحقق أولاً من المستند. في وثيقة من صفحة واحدة ، يتم ذكر موضوع الاعتقال على ظهره ، وفي الوثائق المنقطة ، يتم كتابته على صفحة التحويل.
والثاني هو استفسارات من كتاب العدل.
يجوز للمالك أن يدين بأموال لوكالات حكومية أو بلديات أو الخزانة.
يجب على المالك دفع هذه الديون وتقديم الحساب لك على الفور. يمكنك أيضًا الذهاب إلى الأقسام ذات الصلة للتحقق من صلاحية الحساب والتأكد من ذلك.
آخر هو الديون التي قد يدين بها المالك لتكاليف البناء أو الإصلاحات.
تأكد من طلب تسوية كاملة لهذه النفقات وتحقق من مستندات الدفع.
8- إذا كان المسكن مستأجر. تحقق من عقد الإيجار:
إذا كان المنزل به مستأجر ، فلا يزال من الممكن بيعه.
لذلك لا يوجد أي عائق قانوني أمام شراء وبيع منزل يكون مستأجرًا حقيقيًا.
ولكن تأكد من مراجعة عقد إيجار المالك مع المستأجر لتجنب المشاكل. وفقًا لعقد الإيجار في عقدك مع المالك ، حدد المستأجر ومدة عقد الإيجار.
9- ذكر منافع العقار في الوثيقة:
تأكد من ذكر منافع المياه والكهرباء والغاز وغيرها في الإفادة الخطية.
صحيح أن هذه الفروع هي جزء من العقار ، ولكن لتجنب المشاكل في المستقبل ، تأكد من ذكر هذه الفروع.
فيما يتعلق بالهاتف الأرضي ، تأكد من ذكر تحويل الهاتف في المستند.
10- تحديد حالة المواقف والتخزين:
إحدى نقاط شراء عقار يجب مطابقته مع المستند هي حالة المستودع وموقف السيارات.
تأكد من تحديد نقل المواقف والتخزين في الوثيقة والشهادة الخطية.
في حالة نقل العديد من مواقف السيارات والمستودعات مع المنزل ، يجب تضمين كل موقف للسيارات ومستودع بشكل منفصل في المستند والإفادة الخطية.
لأن عدم نقل المواقف والتخزين لا يترتب عليه مسئولية البائع القانونية لنقل هذه الأصناف.
11- توثيق عقد البيع لدى كتابة العدل:
تأكد من تخصيص المستند الرسمي باسمك كمشتري.
حدد رقم المكتب المنزلي وتاريخ نقل المستند.
اكتب أيضًا المستندات التي يجب على البائع إحضارها معك .
الطبيعة القانونية لمبنى ما قبل البيع
غالبًا ما يشتري الناس شقة لم يتم بناؤها بعد وسيتم بناؤها في المستقبل في شكل عقد بيع ، ولكن عندما يكون هناك نزاع بين البائع والمشتري في عقد ما قبل البيع ، يجادل البائع لأنه لم يكن هناك وجود أجنبي في وقت الصفقة ، فإن البيع فاسد والبيع الفاسد ليس له أي تأثير على الاستحواذ ، يتم رفض الدعوى.
عقد بيع المبنى من وجهة نظر القانون
يُعرّف عقد ما قبل البيع بأنه أي عقد يحمل أي سند يتعهد بموجبه المالك الرسمي للأرض (البائع) ببناء أو إكمال عقد محدد. وحدة البناء على تلك الأرض. مع أي نوع من الاستخدام من البداية أو أثناء البناء والانتهاء أو بعد الانتهاء من عمليات البناء لممتلكات الطرف الآخر في العقد (المشتري المسبق) ، وفقًا لأحكام هذا القانون. يعتبر عقد ما قبل البيع.
ضمان عدم الوفاء بالالتزامات
إذا لم يفي غير البائع بالتزاماته ولم يسلم الوحدة المباعة مسبقًا ، بالإضافة إلى إجباره على أداء واجبه من خلال السلطات المختصة ، فيجب عليه أيضًا دفع تعويضات عن التأخير في الوفاء بالالتزام ، اعتمادًا على ما لم يتم القيام به. على سبيل المثال ، إذا لم يتم الوفاء بالالتزامات في المناطق المشتركة ، فسيتم دفع 0.5٪ من سعر يوم الالتزامات غير المستوفاة يوميًا بمقدار تقدير المشتري المسبق. تم تحديد هذه القيم في المادة 6 من قانون ما قبل البيع للبناء.
كيفية دفع سعر ما قبل البيع
في مرحلة ما قبل البيع للمبنى ، ستكون طريقة سداد الأقساط المتعاقد عليها هي موافقة الأطراف ، ولكن سيتم تحصيل 10٪ على الأقل من السعر في نفس الوقت الذي يتم فيه إعداد المستند النهائي ويمكن للطرفين لا توافق على خلاف ذلك. لذلك ، لا يمكن لغير البائع أن يطلب دفع الثمن الكامل قبل التحويل النهائي للمعاملة.
عدم سداد الأقساط
إذا لم تتقدم عملية البناء وفقًا لأحكام العقد ، فلا يجوز للمشتري المسبق دفع أقساط الوحدة المباعة مسبقًا. يمكن للمشتري المسبق سداد أقساط الوحدة المباعة مسبقًا مع مراعاة سداد المهندس المشرف وتقرير التقدم بناءً على أحكام العقد.
ما هو تاريخ انتهاء عقد البناء قبل البيع؟
بعد النقل النهائي للوحدة المباعة مسبقًا ، يكون عقد ما قبل البيع باطلاً ويطلب من الأطراف إعادته إلى المكتب.
هل يمكن للمشتري المسبق التنازل عن الحقوق والالتزامات؟
يمكن للمشتري المسبق نقل جميع حقوقه والتزاماته التعاقدية إلى الطرف الآخر بموافقة غير البائع ، ولكن إذا لم يحصل على موافقة البائع المسبق ، فهو مسؤول عن دفع ثمن العقد مقابل السعر المسبق. – البائع والمحول لن يكون لهما موقف.
التنازل عن حقوق والتزامات ما قبل البائع
يمكن للبائع المسبق نقل جميع حقوقه والتزاماته أو جزء من حقوقه والتزاماته إلى الوحدة المباعة مسبقًا إلى شخص آخر بموافقة جميع المشترين المسبقين أو ممثلهم القانوني بموجب عقد نقل الحقوق. لذلك ، فإن الشرط الأساسي للنقل هو موافقة جميع المشترين السابقين.
إعلانات للبيع
الإعلان عن البيع المسبق غير مقيد ويمكن نشر إعلانات ما قبل البيع بأي شكل من الأشكال ، ولكن لمنع عمليات الاحتيال والتزوير ، هناك شروط للإعلان ، بما في ذلك:
- يلتزم البائع المسبق بالحصول على الإذن اللازم من الجهات المختصة لنشر الإعلان قبل أي إجراء للإعلان.
- لا يحق للصحافة ووسائل الإعلام نشر إعلان ما قبل البيع لأحد المباني دون إذن بنشر الإعلان الذي تلقاه غير البائع من الجهات المختصة. خلاف ذلك ، سيتم احتجازهم لمدة أقصاها شهرين.
مقالات قانونية متصلة عبر منصة محامي بالرياض
طريقة رفع دعوي قضائية في السعودية
اقوى محامي حوادث سيارات وتعويضات بالرياض
اقوى محامي عقاري في الرياض لعام 2022
تحويل حجة استحكام إلى صك بالسعودية